Verana Villas — виллы 1, 2 и 3 спальни на Ко Пангане, цены и доходность

Три типа в одной таблице

Один посёлок, одна команда и один договор — разница только в размере дома и участка. Цена указана целиком: в неё уже входят земля на первую пятилетку и оформление сделки.

Сравнение вилл Verana с одной, двумя и тремя спальнями
	Одна спальня 6 550 000 ฿	Две спальни 10 200 000 ฿	Три спальни 11 600 000 ฿
Дом, м²	60	120	138,8
Терраса и парковка, м²	42	68	76
Бассейн, м²	18	21	21
Участок, м²	300	413	уточняется
Доход владельца в месяц	85 000 ฿	117 000 ฿	127 000 ฿
Доходность в год	15,7%	13,7%	13,2%
Окупаемость	6,4 года	7,3 года	7,6 года

Доход и доходность — расчёт по фактическим показателям объектов ARQA за 2024–2026: загрузка, средний чек и комиссии агрегаторов взяты из нашей системы бронирования, комиссия площадок посчитана по 262 реальным броням. Это расчёт, а не гарантия. По двух- и трёхспальным виллам ставка аренды — прогноз: сданных вилл такого размера в посёлке пока нет.

Из чего складывается цена

Одна сумма на входе и три слоя под ней. Показываем разбивку, потому что сравнивать с соседями по острову вы будете строку «вилла под ключ», а платить — всю сумму целиком.

Пример посчитан для виллы с двумя спальнями. Для одной и трёх спален структура та же, меняются числа.

Вилла под ключ: 9 726 000 ฿
Аренда земли, первые пять лет: 396 000 ฿
Оформление: 78 000 ฿
Сумма на входе: 10 200 000 ฿

Что входит в цену

Дом передаётся готовым к заселению или к первому гостю — доводить и докупать после передачи ключей ничего не нужно.

Дом и бассейн

Коробка, кровля, полная внутренняя отделка, санузлы, кондиционеры, приватный бассейн с фильтрацией, терраса и крытая парковка.
Мебель и техника

Полный комплект по списку в приложении к договору: кухня, встроенная техника, кровати, шкафы, диваны, текстиль, посуда.
Участок и подключения

Ландшафт, дорожки, полив, скважина, электричество с оформлением договора с энергокомпанией, интернет.
Документы

Разрешение на строительство, регистрация дома, регистрация договора аренды земли в земельном департаменте Пангана.
Общее по посёлку

Подпорные стены, дороги, дренаж, геодезия, юридическое сопровождение — заложены в цену, отдельным счётом после сделки не приходят.
Подготовка к аренде

Фотосъёмка, заведение объекта в систему бронирования и на площадки, стартовый комплект расходников — если виллу планируется сдавать.

Земля — 30 лет, платежи раз в пять лет

Землю под виллой вы арендуете на 30 лет у тайского собственника, договор регистрируется в земельном департаменте. Дом при этом оформляется на вас.

Платить сразу за все тридцать лет невыгодно: это заморозить около 3,5 млн ฿ на четверть века без всякой отдачи. Поэтому договор устроен пятилетками — вы вносите первые пять лет при покупке, а следующие платежи закрываются арендным доходом самой виллы. Очередной платёж — это около 8% годового дохода дома.

Ставка растёт на 7,5% каждые пять лет; график ниже — из действующего договора на участок под двухспальную виллу, не оценка. Мы показываем и сумму за все тридцать лет, чтобы на проверке документов не оказалось, что «аренда на 30 лет» означала только первую пятилетку.

Продление после тридцати лет предусмотрено договором, но тайским законом не гарантировано, и по окончании срока строения переходят арендодателю. Это надо понимать до сделки, а не узнавать после.

График платежей за аренду земли под виллой с двумя спальнями
	Платёж за пятилетие
Годы 1–5	396 000 ฿
Годы 6–10	455 400 ฿
Годы 11–15	523 710 ฿
Годы 16–20	602 267 ฿
Годы 21–25	692 606 ฿
Годы 26–30	796 497 ฿
За 30 лет	3 466 480 ฿

Что дом приносит и что съедает

Расчёт для виллы с двумя спальнями за год. Ничего не спрятано в «прочие расходы»: ниже вся цепочка от выручки до денег на вашем счёте.

Выручка считается по трём сезонам — высокому, среднему и низкому — с той загрузкой, которую наши виллы показывают на площадках сейчас. Комиссия агрегаторов взята 18%: это измеренная величина по 262 броням, а не рекламные 15% из прайсов.

Управляющая компания берёт 25% от дохода после операционных расходов. В эти 25% входит всё: уборка между гостями, встреча и проводы, бассейн, сад, мелкий ремонт, работа с площадками и отчёт собственнику по каждой броне.

Выручка за год: 2 852 550 ฿
Комиссия площадок, 18%: −513 459 ฿
Уборка и обслуживание гостей: −180 000 ฿
Коммунальные: −96 000 ฿
Техобслуживание дома и бассейна: −142 628 ฿
Расходники и интернет: −55 512 ฿
Комиссия управляющей компании, 25%: −466 238 ฿
Владельцу за год: 1 398 713 ฿

Расчёт по фактическим показателям объектов ARQA за 2024–2026 и не является гарантией дохода. Загрузка зависит от сезона, курса и конкуренции на острове.

Управляющая компания — по желанию, не по умолчанию

Виллу можно отдать нам, оставить себе или передать кому угодно ещё. Обязательства работать с нашей УК в договоре нет.

Если отдаёте нам — на объект выходит та же команда, которая его строила: дом известен до последней трубы, поэтому ремонт и обслуживание обходятся дешевле и делаются быстрее, чем подрядчиком со стороны.

Собственник получает отчёт по каждой броне: ночи, брутто, комиссия площадки, нетто, доля УК, его расходы и итог к перечислению. Отдельной строкой мы резервируем деньги на следующий платёж за землю и платим арендодателю сами — чтобы раз в пять лет не приходило неожиданное письмо.

Сегодня в управлении четырнадцать вилл на Пангане. Штат — два управляющих и шесть линейных сотрудников, задачи и фотоотчёты ведутся в своей системе.