Verana Villas — виллы 1, 2 и 3 спальни на Ко Пангане, цены и доходность

Три типа в одной таблице

Один посёлок, одна команда и один договор — разница только в размере дома и участка. Цена указана целиком: в неё уже входят земля на первую пятилетку и оформление сделки.

Сравнение вилл Verana с одной, двумя и тремя спальнями
	Одна спальня 6 550 000 ฿	Две спальни 10 200 000 ฿	Три спальни 11 600 000 ฿
Дом, м²	60	120	138,8
Терраса и парковка, м²	42	68	76
Бассейн, м²	18	21	21
Участок, м²	300	413	уточняется
Доход владельца в месяц	85 000 ฿	116 000 ฿	127 000 ฿
Доходность в год	15,6%	13,7%	13,1%
Окупаемость	6,4 года	7,3 года	7,6 года

Доход и доходность — расчёт по фактическим показателям объектов ARQA за 2024–2026: загрузка, средний чек и комиссии агрегаторов взяты из нашей системы бронирования, комиссия площадок посчитана по 262 реальным броням. Это расчёт, а не гарантия. По двух- и трёхспальным виллам ставка аренды — прогноз: сданных вилл такого размера в посёлке пока нет.

Из чего складывается цена

Одна сумма на входе и три слоя под ней. Показываем разбивку, потому что сравнивать с соседями по острову вы будете строку «вилла под ключ», а платить — всю сумму целиком.

Пример посчитан для виллы с двумя спальнями. Для одной и трёх спален структура та же, меняются числа.

Вилла под ключ: 9 732 000 ฿
Аренда земли, первые пять лет: 396 000 ฿
Оформление: 72 000 ฿
Сумма на входе: 10 200 000 ฿

Что входит в цену

Дом передаётся готовым к заселению или к первому гостю — доводить и докупать после передачи ключей ничего не нужно.

Дом и бассейн

Коробка, кровля, полная внутренняя отделка, санузлы, кондиционеры, приватный бассейн с фильтрацией, терраса и крытая парковка.
Мебель и техника

Полный комплект по списку в приложении к договору: кухня, встроенная техника, кровати, шкафы, диваны, текстиль, посуда.
Участок и подключения

Ландшафт, дорожки, полив, скважина, электричество с оформлением договора с энергокомпанией, интернет.
Документы

Разрешение на строительство, регистрация дома, регистрация договора аренды земли в земельном департаменте Пангана.
Общее по посёлку

Подпорные стены, дороги, дренаж, геодезия, юридическое сопровождение — заложены в цену, отдельным счётом после сделки не приходят.
Подготовка к аренде

Фотосъёмка, заведение объекта в систему бронирования и на площадки, стартовый комплект расходников — если виллу планируется сдавать.

Земля — 30 лет, платежи раз в пять лет

Землю под виллой вы арендуете на 30 лет у тайского собственника, договор регистрируется в земельном департаменте. Дом при этом оформляется на вас.

Платить сразу за все тридцать лет невыгодно: это заморозить около 2,9 млн ฿ на четверть века без всякой отдачи. Поэтому договор устроен пятилетками — вы вносите первые пять лет при покупке, а следующие платежи закрываются арендным доходом самой виллы. Очередной платёж — это около 6% годового дохода дома.

Ставка растёт на 7,5% каждые пять лет; график ниже — для участка под двухспальную виллу. Мы показываем и сумму за все тридцать лет, чтобы на проверке документов не оказалось, что «аренда на 30 лет» означала только первую пятилетку.

Раз в год приходит налог на дом и землю. Дом облагается у вас как у владельца, земля — у собственника, но по договору аренды этот налог тоже компенсирует арендатор. Считается он не от цены покупки, а от казённой оценки, которая заметно ниже рыночной: для виллы с двумя спальнями, по нашей оценке, вместе выходит до 5 000 ฿ в год. Сумма уже стоит в расчёте дохода и платится из аренды.

Продление после тридцати лет предусмотрено договором, но тайским законом не гарантировано, и по окончании срока строения переходят арендодателю. Это надо понимать до сделки, а не узнавать после.

График платежей за аренду земли под виллой с двумя спальнями
	Платёж за пятилетие
Годы 1–5	396 000 ฿
Годы 6–10	425 700 ฿
Годы 11–15	457 628 ฿
Годы 16–20	491 950 ฿
Годы 21–25	528 846 ฿
Годы 26–30	568 509 ฿
За 30 лет	2 868 632 ฿

Что дом приносит и что съедает

Расчёт для виллы с двумя спальнями за год. Ничего не спрятано в «прочие расходы»: ниже вся цепочка от выручки до денег на вашем счёте.

Выручка считается по трём сезонам — высокому, среднему и низкому — с той загрузкой, которую наши виллы показывают на площадках сейчас. Комиссия агрегаторов взята 18%: это измеренная величина по 262 броням, а не рекламные 15% из прайсов.

Управляющая компания берёт 25% от дохода после операционных расходов. Уборка и обслуживание гостей — в расходах, они стоят строками ниже. Что входит в 25%, расписано на странице «Управление».

Выручка за год: 2 852 550 ฿
Комиссия площадок, 18%: −513 459 ฿
Уборка и обслуживание гостей: −180 000 ฿
Коммунальные: −96 000 ฿
Техобслуживание дома и бассейна: −142 628 ฿
Расходники и интернет: −55 512 ฿
Налог на дом и землю: −5 000 ฿
Комиссия управляющей компании, 25%: −464 988 ฿
Владельцу за год: 1 394 963 ฿

Расчёт по фактическим показателям объектов ARQA за 2024–2026 и не является гарантией дохода. Загрузка зависит от сезона, курса и конкуренции на острове.

Управляющая компания — по желанию, не по умолчанию

Виллу можно отдать нам, оставить себе или передать кому угодно ещё. Обязательства работать с нашей УК в договоре нет.

Если отдаёте нам — на объект выходит та же команда, которая его строила: дом известен до последней трубы, поэтому ремонт и обслуживание обходятся дешевле и делаются быстрее, чем подрядчиком со стороны.

Собственник получает отчёт по каждой броне: ночи, брутто, комиссия площадки, нетто, доля УК, его расходы и итог к перечислению. Отдельной строкой мы резервируем деньги на следующий платёж за землю и платим арендодателю сами — чтобы раз в пять лет не приходило неожиданное письмо.

Сегодня в управлении четырнадцать вилл на Пангане. Штат — два управляющих и шесть линейных сотрудников, задачи и фотоотчёты ведутся в своей системе.